Home > > Zoek het maar uit met je woning

Zoek het maar uit met je woning

Foto: Arnoud de Jong
Er zijn steeds meer verontrustende berichten dat woningcorporaties geen woningen meer willen bouwen of renoveren. Althans, veel minder.
Dat komt door de recessie, zeggen ze. En ze introduceerden daarbij meteen het (voor mij) nieuwe huiverwoord 'vraaguitval'.
Vorige maand maakte Far West bekend de pijp aan Maarten te geven.
Ze stoppen er doodleuk mee.
Zoiets als: zoek het verder maar lekker uit met je sociale woningbouw.
Far West was opgericht om de stadsvernieuwing in de westelijke tuinsteden te realiseren.
Immers, we willen onze kinderen natuurlijk niet opzadelen met onze krotten.
Het was een megaproject, dat nog tot minstens 2017 zou duren.
Maar helaas. Het mocht niet zo zijn.
Door de ingestorte huizenmarkt konden ze hun koophuizen aan de straatstenen niet kwijt.
Daarmee viel de financiële basis onder de stadsvernieuwing weg, aldus Far West.
Want zo werkt dat tegenwoordig.

De sloop en vervangende nieuwbouw van duizenden sociale huurwoningen gaat nu niet door. Op z'n gunstigst worden woningen gerenoveerd, maar ook dat dikwijls niet eens.
Zo deelden Rochdale en De Key onlangs doodleuk mee dat renovatie van de wijk Jeruzalem voorlopig niet doorgaat. De subsidie van het rijk laten ze lopen.
En zo zijn er meer plekken in de stad die aan hun lot worden overgelaten.

Prachtkrottenwijken
Daar zijn we dus mooi klaar mee. De mensen mogen weer in krotten blijven wonen, de buurten mogen verder verpauperen, met alle maatschappelijke gevolgen van dien.
De 'prachtwijken' zijn van de baan. Maar daar hadden die corporaties toch al geen zin in, heb ik begrepen.

Vroeger had je gezellige woningbouwverenigingen die Jan met de pet aan een fatsoenlijke en betaalbare woning hielpen.
Met vertrouwde namen als Patrimonium, Eigen Haard, Zomers Buiten en Het Oosten.
Geheel zonder winstoogmerk. Het concept heeft het grootste deel van de vorige eeuw probleemloos gewerkt.

Vastgoedbedrijven
Maar de laatste decennia zijn de corporaties sluipenderwijs verworden tot vastgoedbedrijven met eurotekens in de ogen.
Er kwamen Raden van Commissarissen in plaats van ledenvergaderingen.
De overheid liet de touwtjes vieren. Het beleid werd overgelaten aan de 'professionals'.

Ineens mochten de leden geen lid meer zijn en was hun rangnummer geen ruk meer waard.
Alle opgebouwde rechten werden onder hun reet weggetrokken voor ze er erg in hadden.

Een nieuwe woning mochten ze voortaan uit een krantje bij de supermarkt zien te vissen.
Voorzover die woning er was, want de wachttijden zijn tegenwoordig langer dan in de jaren van de ergste woningnood.

Gebakken peren
En nu kunnen we zien waartoe dit alles heeft geleid. We hoeven natuurlijk niet terug naar de tijden van Berlage of Van Eesteren, maar érgens is er de laatste jaren toch iets misgegaan met het systeem waarvan ze vonden dat het zoveel beter was.
Wij zitten met de gebakken peren. Amsterdam en de corporaties kunnen de stadsvernieuwing niet meer betalen.

Tja, dan zit er maar één ding op: stukken Amsterdam afstoten. Kennelijk leeft de stad boven z'n stand.
Wanneer je de boel niet langer kan onderhouden, moet je het maar verkopen.
Of verzelfstandigen. Dat is zo'n geweldig concept uit het liberale gedachtenkronkelgoed, dus dat slaat beslist aan.
Laten we daarom in heel Nieuw-West de onafhankelijkheid uitroepen.
Dat scheelt toch weer een deelraad. Heeft Donner ook zijn zin.

twintig reacties op "Zoek het maar uit met je woning"

Sjaan
-1-  Sjaan:
In een cirkel van 30km rondom Amsterdam staan er genoeg betaalbare woningen vrij. En wie vindt dat 30km ver is moet zn geest verruimen en es kijken hoe groot een gemiddelde buitenlandse agglomeratie is. Er is ook leven buiten die stadsgrens van 10 bij 10 km van Amsterdam.
Sigi
-2-  Sigi:
@Sjaan
Sorry maar dat heeft niets met het probleem van doen. Omdat er betaalbare woningen in Almere staan kunnen de woningcorporaties hun bezit (betaald door de leden nota bene!) maar laten verkrotten? Onzinnige redenering.

De houding van de corporaties (en van degenen die dat maar toelaten) is totaal verwerpelijk!
Bernd
-3-  Bernd:
Tsja, zo'n stadsvernieuwingsprojekt kost geld, veel geld. En als de verwachte opbrengst tegenvalt en de gemeente niet wil bijspringen (omdat ze al hun geld in de Noord-Zuidlijn hebben gestoken, maar ook omdat het niet mag van Brussel), dan houd het snel op natuurlijk.

Dat neemt niet weg natuurlijk dat de verwording van de corporaties een bedenkelijke toestand is. Eentje die niet zo 1-2-3 terug te draaien is, ben ik bang...
JohnN
-4-  JohnN:
Sjaan heeft zich al aangepast.
De stad naar de kl*ten dan ga je gewoon een beetje verderop en kijkt de andere kant op. De aarde naar de kl*ten dan gaan we gewoon een andere planeet koloniseren.
Vroeger hoorde je mensen nog wel eens over rentmeesterschap maar daarvan is de betekenis al behoorlijk verwaterd. De oorspronkelijke term is al net zo ouderwets als solidariteit.
Bart
-5-  Bart:
Wat mij verbaast is dat de eerder zo strijdbare corporaties (o.m. via AEDES) de oortjes nu helemaal laten hangen naar de grillen van het nieuwe, rechtser dan rechtse kabinet...
Want het rijk geeft geen geld/bezuinigt, dan laten we alle beloften varen. Zo gaat een stad inderdaad naar de kl*ten...
Andere rare zaak: de concrete plannen voor renovatie van de westelijke tuinsteden (en ook Jeruzalem)stammen al uit plusminus 2000.
Ik weet iig. dat ik om de tafel heb gezeten met Rene Grotendorst van Farwest, die zei “dat nu alles in kannen en kruiken was”, dat was in september 2004... De rijkssubsidies voor het merendeel van het plan waren al binnen(!?). Vermoedelijk wishful talking.. Het plan 'Jeruzalem' en de subsidieaanvraag is van nog veel eerder...
De markt is blijkbaar zo bepalend geworden dat ook corporaties zich beunhazend als huisjesmelkers gaan opstellen. Of huisjes die al vele malen afgeschreven zijn in de boeken( ouder dan 30 jaar) met vette woekerwinst willen verkopen (Rochdale was daar bijv. erg goed in!).
Woningstichtingen en corporaties hebben nog steeds een maatschappelijke taak: goed en betaalbaar wonen voor mensen men een inkomen onder of rond modaal. Dat wordt steeds vaker vergeten! Anders moet dit kabinet ze per direct opheffen, dan is iedere huurder per direct overgeleverd aan “de Markt”, dus vogelvrij.

Enne @ Sjaan/Theo: verkassen naar Almere is ook geen oplossing, daar, en ook in andere 'satellietsteden' van Mokum regeren ook de bekende namen Ymere, de Alliantie en noem maar op. Ook daar ben je overgeleverd aan de 'marktwerking'van deze corporaties...
hans. nieuwendijk
-6-  hans. nieuwendijk:
Het schijnt erg moeilihjk te zijn om oorzaak en gevolg goed in kaart te brengen. Alles begint met een goede (sociale) politiek die op een eerlijke manier toezicht houdt en regels stelt (en op tijd afschaft). Dit betekent o.a. dat ook voor woningcorporaties prijsstijgingen dienen te worden doorgerekend aan haar afnemers en dat de onevenwichtigheid met de kopersmarkt (hypotheekaftrek)dient te worden aangepakt.
Bart
-7-  Bart:
En@ hans.niewendijk, de huursubsidie natuurlijk! De regels voor corporaties zijn glashelder, en 'doorberekenen aan afnemers' is nu juist wat corporaties niet mogen, gelukkig, anders zat half Amsterdam zonder woning. Het huurprijssysteem is een prima nivellering voor huurders in de sociale sector, al zou je kunnen denken over verbeteren van de screening op inkomensnormen...(om de 4 jaar bijv.).
Verder zouden corporatiebestuurders aanzienlijk minder moeten gaan verdienen, natuurlijk, zeker in tijden dat de corporaties alle gemaakte afspraken aan hun laarzen lappen, omdat de 'strategische reserve' belangrijker is dan een paar 100 gerenoveerde woningen...
Bart
-8-  Bart:
Nog even een reactie op bovenstaande Hans. Nieuwendijk: Als er sprake is van onevenwichtige hypotheekrenteaftrek, dan geldt dat met name voor hogere inkomens, die dat eigenlijk niet nodig hebben. Dat is de reden waarom o.a. GroenLinks pleit voor aanpassing van deze wet. Voor inkomens tot pakweg modaal + is het overigens van groot belang dat deze maatregel hen niet treft, omdat hun huizen tot pakweg 250.000E anders niet meer te financieren zijn, dus voor die groep is hypotheekrenteaftrek( of vergelijkbare regeling) zeker wel belangrijk.
Net als voor huurders met een inkomen onder modaal, die in een woning wonen die aan de rand van de sociale huurgrens zit (ergens rond de 650 E pm.. Die kunnen niet zonder huursubsidie in veel gevallen. En deze 2 categorieën maken het grootste deel van onze woningmarkt uit...
Tot slot: ook kopers van een woning zijn zelf verantwoordelijk voor 'de buitenkant' van hun huis, daar moet je volgens de VEH toch wel 100 E pm voor rekenen, calamiteiten uitgesloten (CV kapot, dak lek, etc.) Dat vergeten de meeste huurders bij hun vergelijkingen...
Vinus
-9-  Vinus:
Er staat een hele generatie klaar om aan de slag te gaan en om dogmas omtrent huisvesting eens op de helling te zetten. Zij komen er bij de huidige politieke en corporatiebestuurders nauwelijks tussen want: gevestigde belangen. En de Amsterdammer en de Nederlander kiezen liever voor ouwe zakken in de raad of kabinet. Ondertussen smeult de huizenveenbrand verder.
Bart
-10-  Bart:
@ Vinus: ik ben werkelijk benieuwd wie deze nieuwe helden dan wel zijn! Natuurlijk is de 'corporatiebranche aan vernieuwing toe, maar de politiek kiezen we nog altijd zelf; maar ook daar zijn best mensen te vinden die over dit soort stedelijke dilemma's nadenken, zoals ik hierboven al zei..
Vernieuwing gaat van 'Auw', en ook best wel langzaam...
JohnN
-11-  JohnN:
@ Vinns - Wat is nou jouw oplossing Vinus?
Denk je soms dat je die geeft met je sneer over ouwe zakken?
Arnoud de Jong
Vinus moet misschien eens kijken wie er precies in de gemeenteraad zitten.
Bijna uitsluitend dertigers en veertigers.
Dus die generatie waar hij over spreekt zit er allang.
Wat dat betreft zou je zelfs kunnen spreken van leeftijdsdiscriminatie door de politieke partijen: de ouwe zakken zijn niet eens vertegenwoordigd door leeftijdgenoten.
Misschien dat het dáárom zo slecht gaat met deze stad! ;-)
Bart
-13-  Bart:
Goed, zo @Arnoud, zei een oude zak uit de provincie, die daar in de raad zit...
Vinus
-14-  Vinus:
van wie is de stad eigenlijk? van corporaties? Van ontwikkelaars? Of van de Amsterdammers die graag een huis zouden willen bouwen?
Ook jonge zakken in de gemeenteraad kunnen oude tradities in stand houden.
Bart
-15-  Bart:
Waarom noem je ze dan ouwe zakken, @ Vinus?
En ik denk dat je vooral de raden van bestuur van corporaties hiermee 'treft', dat zijn meestal mensen van mijn leeftijd (Nee, ik ben nergens commissaris). Die bepalen vooral de politieke lijn van de corporatie, ook al oogt de directeur meestal nog jong en fit..
En om je nog wat verder tegemoet te komen: heel veel beleid wordt ook gemaakt door de Dienst Wonen in Amsterdam, daar is de Raad weer de baas over. Ik vrees dat enige lobby in de politieke arena nodig is om de Raad om te laten gaan voor een beter huisvestingsbeleid. Maar de uiteindelijke beslissing ligt toch echt bij de kiezer, die mensen voor 4 jaar mandaat geeft om beleid te maken of uit te voeren...
John
-16-  John:
Veel onbegrip in dit artikel over het functioneren van corporaties, maar de oplossing is dan wel weer goed (hetzij sarcastisch bedoeld). Een paar feiten:

- Het bouwen van een sociale huurwoning kost pak'm beet E80.000 meer dan hij tijdens zijn exploitatieduur oplevert.

- Corporaties krijgen al sinds begin jaren '90 geen algemene subsidies meer voor het bouwen van woningen (zoals dat wel in de 'gezellige' ouwe tijd was). Alleen nog wat kleinere subsidies in het kader van de leefbaarheid (die verbleken bij de bedragen die de corporaties zelf investeerden tot voor kort).

- Bouwen van sociale huurwoningen werd de afgelopen 20 jaar bekostigd uit het verkopen van woningen aan bewoners. Dat loopt nu niet meer (recessie).

- Huren en huurstijgingen worden begrensd door regelgeving, waardoor het onaantrekkelijk is om ooit uit een sociale huurwoning door te stromen naar een 'gewone' woning en er dus een stuwmeer aan wachtenden ontstaat.

- Corporaties zijn voor het grootste deel stichtingen en hebben dus nog steeds geen winstoogmerk. Er zijn er ook genoeg die verlies draaien.

Vinus heeft gelijk dat er genoeg mensen zijn die de situatie willen aanpakken, maar dan moet de politiek (en dus het electoraat) eerst inzien wat het probleem is. En de oplossing zou inderdaad kunnen zijn: de boel verkopen. Maar dan niet het stadsdeel, maar de woningen. Dan wel in combinatie met de aanpak van de koopmarkt, zodat het gat tussen beide markten wordt gedicht en er een woningmarkt voor de middenklasse ontstaat (koop en particuliere huur).
Bart
-17-  Bart:
@ John: toch een paar opmerkingen: het verlies op het bouwen van huurwoningen (de zgn 'onrendabele top')levert in totaliteit wel voldoende op als de exploitatieduur van 20 naar 30 jaar verschoven wordt omdat rendement over het vastgoed het gehele bezit van de corporaties betreft. (er zijn voldoende woningen die al 2x afgeschreven zijn en hun geld dubbel hebben opgeleverd) Het gaat dus over lumpsum.
- het bouwen van huurwoningen werd de afgelopen 20 jaar vooral bekostigd uit rijksbijdragen, verminderd met verkopen...(een signifikant verschil!)
- doorstromen van een sociale huurwoning naar een 'gewone', d.i. een marktconform verhuurde woning, is niet altijd aantrekkelijk, inderdaad: als men voldoende verdient, is kopen op termijn voordeliger, maar als men tijdelijk werk heeft, of andere plannen op kortere termijn, kan huren boven de 'huurgrens'(rond de 650 E) welzeker aantrekkelijk zijn: geen verplichtingen qua onderhoud, geen bijdrage in de vve, korte opzegtermijn en geen sores met het verkopen... Het blijft natuurlijk belangrijk periodiek op inkomen te screenen: iemand die ooit met minimumloon een woning van 400 E huurde, en nu een ton verdient, hoort daar naar mijn mening niet meer in thuis! Daar zit vooral de crux van dit verhaal!
Corporaties die erg armlastig zijn worden via leningen van rijkere broeders en zusters bijgestaan door o.a. bemiddeling via het CFV.
- het (uit-)verkopen van woningen maakt de sociale woningmarkt alleen maar wanhopiger, is dus geen oplossing. Mogelijkheden zijn er wel: 'maatschappelijk gebonden eigendom', d.i. men koopt de binnenkant van de woning, onderhoud door verhuurder, terugverkoop alleen mogelijk zonder winst; startersleningen voor relatief kleine woningen (landelijk beleid, potje is vrijwel op, zal wel niet gecontinueerd worden)en meer van dergelijke oplossingen.
Het heeft alleen maar zin als er vanuit DenHaag echt een degelijk plan komt om alle woningzoekenden, en verhuis/kooplustigen met een inkomen rond modaal(bandbreedte +/- 10.000 E een gelijk alternatief te bieden!
Daarbij komt nog dat alle prijzen (huur én koop) tot 100 % hoger liggen dan elders...
Bart
-18-  Bart:
addendum: laatste zin,toevoegen: “in Amsterdam”
Arnoud de Jong
@Bart: ik weet niet of het op hetzelfde neerkomt, maar in Scandinavische landen schijnen wel dergelijke koopsystemen te bestaan. Misschien moet onze politiek eens over de grens gaan kijken of daar goede ideeën bij zitten?
Bart
-20-  Bart:
@ Arnoud: ik heb geen specifieke kennis van de Scandinavische markt, maar er zijn natuurlijk buiten Nederland veel andere manieren om ervoor te zorgen dat iedereen in staat is de woning te bewonen 'die bij zijn of haar situatie past'. Dat is natuurlijk een dooddoener in de overspannen markt in de randstad.. Volgens mijn voorgevoel moeten we in Denemarken zoeken: dat is wat ik ga doen!

Reageren?  

Lees vooraf even de regels voor discussies op Amsterdam Centraal door.

Eigen afbeelding bij reacties? Ga naar gravatar.com en meld je aan met het mailadres dat je ook hier voor reacties gebruikt.

(verschijnt niet online, is nodig voor gravatar afbeelding)
(optioneel veld)
Om geautomatiseerde spamreacties te voorkomen, wordt u gevraagd deze simpele vraag te beantwoorden.
Persoonlijke info onthouden?
Kleine lettertjes: Alle HTML-tags behalve <b> en <i> zullen uit je reactie worden verwijderd. Je maakt links door gewoon een URL of e-mailadres in te typen.